賃借人様（借主）
土地や建物の借主は、賃貸人に対して賃料の減額を請求することができます。ここでは、その具体的方法や注意点について紹介します。
借主が賃料の減額を賃貸人に求める権利は、賃料減額請求権といいます。この権利は、土地について借地借家法11条、建物について借地借家法32条に規定があります。この条文では、以下のいずれかの事情が認められる場合に、借主が賃料の減額請求権を行使できることを定めています。
様々な事情に照らして、「賃料が不相当である」事情が認められるか否かがポイントになります。また、賃料減額請求権を行使するためには、賃料不減額特約が存在しないことも必要となります。
たとえ賃料不減額特約が設けられていたとしても、経済的事情が当事者の予測の範囲を大きく超えるほど激変するなどの事情が認められるときには、特約の効力が否定され、減額が認められる可能性があります。そのような場合には、一度専門家に相談することをおすすめします。
賃料減額請求は、相手方への意思表示によって行われます。通常は、内容証明郵便が使用され、借主に到達したと同時にその効力が生じます。
話合いによる賃料の減額は、賃貸人と借主、両者の合意が無いとできません。したがって借主としては、まずは賃貸人との交渉による解決を目指しましょう。今後も良好な信頼関係を継続するためにも丁寧な交渉を心掛けてください。また、先述のように、賃料の減額には法律に規定されている条件を満たす必要があります。減額請求をするときは、その根拠となる客観的資料を提示するようにしましょう。その際には、ご自身で周辺の賃料相場をネット等で調査し、類似物件と比較することで、交渉を有利に進めることができます。この段階で弁護士等に相談し、交渉に同席してもらうことも考えられます。
賃料の減額請求をした際、話合いがまとまらなかったときは、賃貸人が賃料の受取りを拒否することが考えられます。この場合に、受取ってもらえなかったからといって、そのまま何もしないと、賃料滞納とみなされ賃貸借契約を解除されてしまう恐れがあります。
そこで、借主としては、賃料相当額の供託をする必要があります。賃借人が賃料を支払う場所を管轄する法務局で、賃料相当額を供託します。この賃料相当額は、従来の賃料額である必要があります。減額後の賃料額ではない点に注意が必要です。減額請求が認められたのち、供託された賃料との差額が清算されることになります。
供託することにより、賃料を支払った場合と同様の効果を得ることができ、賃貸借契約を解除されることはありません。
話合いによる交渉がまとまらなかった場合、裁判所での手続に移行します。
賃料減額請求では、今後も賃貸人と借主との信頼関係が継続することが望ましいので、原則として、第一に民事調停による解決が図られます（調停前置主義）。調停手続での話合いによっても解決案がまとまらなかった場合、最終的には、裁判所が妥当だと考える賃料を決定することになります。
裁判所の判断方法としては、調停にかわる決定（民事調停法17条）があげられます。この決定に対しては、異議を申立てることも可能です（民事調停法18条1項）。調停にかわる決定によっても解決案がまとまらなかった場合、訴訟に移行することが考えられます。
調停や訴訟という手続は長期間にわたり、かつ多額の出費を伴う可能性があります。はじめから賃貸人との話合いで決着することが、結果的に期間・費用ともに得をするケースも少なくありません。「現在の賃料」か「減額請求している賃料か」という二者択一ではなく、譲歩や妥協も選択肢に入れたうえ、柔軟な態度で交渉に臨むことがよいでしょう。