賃貸人様（貸主）
家賃滞納、賃料不払いというのは賃貸借契約における典型的なトラブルですが、賃貸借契約において賃貸人と賃借人は双方が義務を負っています。このことをもって賃貸借契約は双務契約であるといいます。
まず、賃貸人は賃借人に対し、不動産を使用・収益させる義務を負います。そして、賃借人は賃貸人に対し、不動産の使用の対価として賃料を支払う義務を負います。このことをもって、賃貸借契約は有償契約であるといいます。
賃借人の賃料支払義務は賃貸借契約の中心的な要素であり、家賃滞納は、このような賃料支払義務の不履行を意味し、賃貸借契約の解除原因となります（民法541条）。もっとも、家賃滞納があるからといって常に賃貸借契約を解除できるとは限りません。これについては後述します。
賃貸借契約の解除をしようとする場合、滞納状況によっては何らの特約がなくとも賃貸借契約を解除することはできます。もっとも、契約締結時の特約によって、解除をしたい賃貸人側に有利に事案が進むこともあるので、まずは契約内容の確認をするべきです。よくある特約としては、賃料前払特約や契約解除特約、無催告解除特約があります。
賃料前払特約とは、「当月分の賃料は前月末日までに支払うこととする。」といったような特約のことです。民法614条の定めでは賃料は後払いとされていますが、この定めは任意規定なので契約当事者間で異なる定めをすることが可能です。
契約解除特約とは、「○か月以上賃料を滞納した場合には賃貸借契約を解除することができる」というような条項のことです。
無催告解除特約とは、「○か月分の賃料の滞納があれば催告することなく賃貸借契約を解除できる」という定めのように、催告を行わずに解除することができることを定めた特約のことです。もっとも、「1か月分の賃料の滞納があれば催告することなく契約を解除できる」という無催告解除特約があり、実際に1か月の滞納があったとしても、無催告で解除するのは難しいと考えられています。判例は、当該無催告解除特約の有効性について、「賃料が約定の期日に支払われず、これがため契約を解除するにあたり催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合には、無催告で解除権を行使することが許される旨を定めた約定である」としています(最判昭和43年11月21日)。
したがって、判例のいう、解除に当たり催告をしなくても不合理とは認められない事情があるか、具体的には、滞納回数、滞納額、その他の事情を総合的に考慮した上で、無催告解除ができるか否かが判断されます。
家賃滞納を理由に賃貸借契約を解除できるかを判断するには滞納額と滞納期間を確認しなければなりません。
そして、賃貸人の有する賃料債権が時効により消滅していれば家賃滞納ということを観念できませんので、賃料債権が時効により消滅していないかについても確認しておかなければなりません。消滅時効については民法による改正が行われ、改正民法が2020年4月1日から施行されています。そして、2020年4月1日より前に成立した債権については旧民法が適用され、2020年4月1日より後に成立した債権については改正民法が適用されることになっています(附則10条4項)。したがって、賃料不払いが2020年4月1日の前か後のどちらに起きたものなのかも確認しておく必要があります。
まず改正前の旧民法では、消滅時効の起算点(期間の数え始めのこと)は、権利を行使できるときとされていました(改正前民法(以下「旧」とします)166条1項)。賃貸借契約に引き直して考えると賃料の支払時期が起算点となります。賃料前払特約がある場合、6月分の賃料債権の消滅時効の起算点は5月末日となります。そして、賃料債権の時効期間については特別な規定があり、通常の10年ではなく、5年とされていました(旧169条)。
これに対して、改正後の民法では、消滅時効の起算点は、権利を行使することができることを知った時(主観的起算点)か又は、権利を行使することができる時(客観的起算点)というように二元化されました(改正民法166条)。そして、時効期間については、主観的起算点から5年、客観的起算点から10年となりました。ただ、賃料債権の場合、賃料債権を行使できるのを知った時と行使できる時は一致するのが通常でしょうから時効期間は5年となるはずです。
このように見ると、民法改正により、家賃滞納に関する消滅時効の起算点や時効期間について実質的な変更はないといえます。
まず、上で述べた契約解除特約がある場合には当該特約に定められた期間の家賃滞納があるかを確認します。その期間に満たない家賃滞納しかないのであれば、他に信頼関係を破壊する事情がない限り解除することはできません。賃貸借契約は当事者間相互の信頼関係を基礎とする継続的契約であるので解除をするには信頼関係の破壊が要求されます。これは判例の認めるところでもあります。ですから他の類型の契約(例えば売買契約)よりも解除のハードルは高いといえます。そして、信頼関係が破壊されているか否かの判断に当たっては、もちろん滞納状況や滞納額が重要な考慮要素であるのは間違いありませんが、それらだけではなく滞納に至った経緯や賃借人の態度・状況なども考慮要素となります。4か月の賃料滞納があっても解除を認める裁判例と認めない裁判例があります。このような裁判例から見てもわかるように、信頼関係の破壊というのは滞納状況だけではなく個別的な事情も考慮して判断されるといえます。
そして、特約で定めた期間を満たす家賃滞納がある場合であってもやはり信頼関係の破壊の有無を考えなければなりません。
まず、無催告特約自体の有効性について、上で述べたように「催告をしなくてもあながち不合理とは認められないような事情が存する場合には」有効であるといえます。逆に言えば、そのような事情がなければ無催告解除特約があったとしても無効となります。
無催告解除特約がない場合でも、賃貸借契約を継続し難い重大な背信的事情が賃借人に認められる場合には、賃貸人と賃借人との間の信頼関係はすでに破壊されたといえるので、無催告解除も認められます。ただ、ここでの重大な背信的事情は無催告解除特約がある場合よりも厳格に判断されるでしょう。
以上の検討を経た上で解除ができなければ、賃借人との合意解除を考えるか、あるいは滞納している賃料の支払請求をすることが考えられます。