賃借人様（借主）
借地権とは、土地の賃借権のことです。
土地の所有者（地主）と土地を借りる人（賃借人）の間で取り交わされるのが土地賃貸借契約です。
これに対して、借地権の譲渡とは、すでに土地を借りている人が土地上に自己が所有する建物を第三者に譲渡する場合に、それに伴って土地の賃借人たる地位をその第三者に譲り渡すことなどをいいます。元の賃借人が賃貸借契約から離脱する点で「転貸借」とは異なります。
民法612条1項では、賃借人が賃借権の譲渡をするには賃貸人の承諾が必要であることを規定しています。
土地賃貸借契約は地主が自己の土地を他人に使用収益させることを内容としており、「この人なら大丈夫だろう」という賃借人との信頼関係が契約の基礎にあります。それなのに賃借人が無断で他の第三者に賃借権を譲渡した場合には、その信頼関係が破壊されてしまい契約の基礎を失うことになります。そこで、地主の利益を保護するため、賃借権譲渡にはあらかじめ賃貸人（地主）の承諾を求めているのです。承諾を得ない賃借権の譲渡は違法であり、それが背信行為と認められれば、地主は解除することが可能です。
したがって、賃借権譲渡の必要がある場合には、まず地主と話し合うことが基本となります。その際には承諾料（名義書換料）を地主に支払うのが一般的です。
ただし、以下のような事情がある場合は、地主の承諾を得ずに賃借権を譲渡することが可能です。
内容からみてわかるように、信頼関係が破壊されるほど大きな変更がないことが理由です。具体的には使用目的や態様、期間、当事者の関係などさまざまな事情から総合的に判断されます。
では、上記の例外にあたる事情もなく、地主からも承諾を得られない場合にはどうすればよいのでしょうか？
借地借家法では、賃貸人の承諾に代えて賃借人から申立てを受けた裁判所が許可を与えることができると定めています（19条1項）。
ここで注意点があります。
借地借家法で保護される借地権とは建物所有目的に限られます。たとえば、太陽光パネル設置敷地の賃貸借、駐車場の賃貸借など建物所有を目的としない土地賃貸借には適用がありません。後述する借地条件の変更についても同じです。
借地条件には、借地上の建物に関する条件と増改築に関する条件があります（借地借家法17条1項2項）。
当事者の合意で、借地上にどのような建物を建てるかについて以下の条件を設けることができます。
借地人が無断で特約に定めた制限に反する建物を築造した場合には、地主は原則として借地契約を解除することができます。したがってこの場合も、借地人はまずは地主と話し合って合意を得る必要があります。ここでも承諾料の支払が一般的です。
特約による制限を超える建造物を建築するのに当事者の話合いがまとまらない場合には、当事者の申立てによって、裁判所が借地条件を変更することができます（借地借家法１７条１項）。詳しくは以下の要件が必要です。
借地条件の変更に関する具体例は、木造建物であるが都市計画法による防火地域指定がされた、都市開発によって大きく街並みが変わり周囲には鉄筋コンクリートの建物が主流であるなどです。
借地契約に増改築を制限する特約がなければ賃借人は自由に増改築ができます。ただし、建物に関する条件について上記１の特約がある場合には、増改築部分が特約に抵触するときは、地主のとの合意が必要になります。
これに対して、増改築を制限する特約がある場合、賃借人が増改築をするには地主から承諾を得ることが原則です。もし話合いがまとまらない場合には、当事者の申立てにより、裁判所の許可を得ることができます。
ただし、この許可は「土地の通常の利用上相当な増改築」に限られます(借地借家法１７条２項)。具体的には、増改築によって近隣の日照権侵害が生ずる場合、土地を地中深く掘り下げるなど土地の造成に大規模な変化を加えてしまうような場合は許可の対象にはなりません。
ここまで借地権の譲渡や条件変更について地主の承諾が必要であることを概説してきましたが、実際に承諾が得られなかった場合に裁判所の許可を求めることになります。この手続を「借地非訟手続」と言います。
大まかな流れは以下のとおりです。
注意すべきは借地非訟事件には調停前置のルールがとられていないことです。もちろん当事者の意思で調停手続を利用することに問題はありません。たとえば、承諾を与えることに大筋で合意しているものの承諾料などの細かな条件で折合いがつかないといった場合には調停の申立てが有効でしょう。
しかし、まったく合意点が見つからない、話合いもできないといった場合には調停を利用せず、いきなり借地非訟手続を利用することが可能です。
「非訟」という名のとおり、審理は非公開です。
非訟事件手続では、当事者双方が行う証拠の収集や提出のみならず、裁判所が主体となって事実の確定に必要な資料を探索したり、当事者が主張していない事実を裁判の基礎にしたりすることができます。その際、尊重されるのが鑑定委員会の意見です。鑑定委員会のメンバーは、通常、弁護士・不動産鑑定士・一級建築士の３名で構成されています。
このように非訟事件は、通常の民事訴訟とはルールが大きく異なる専門性の高い手続といえます。
裁判所は申立てを認容する場合には、他の借地条件（地代や存続期間）を変更する、あるいは、財産上の給付を命じるなどの付随処分をすることができます。この給付を命じる付随処分の１つに承諾料の支払があります。承諾料の目安は次のとおりです。
これらの額が承諾を求める話合いの際に提示する金額の目安にもなります。
賃借権はそれ自体で財産権としての価値を持ち、現代社会では賃借権の活用なくして経済的な発展は望めないでしょう。「地主が承諾してくれないなら裁判所に許可をもらえばよい」と思われる方もおいででしょうが、借地非訟手続は決定が出るまでおよそ7～９か月かかります。その間、借地の利用は制限され、かつ「もめている物件」として噂になれば今後の経済活動にも支障をきたします。
借地権譲渡や条件変更をお考えの方はできるだけお早めに弁護士にご相談ください。早期の相談と準備がスムーズな借地権運用のカギになります。