賃借人様（借主）
家主側から建物の立退きを請求されている場合、家主が建物の立退きを求めている状況によって賃借人の対応が変わってきます。以下では、その状況ごとに検討していきます。
賃借人が賃料の支払義務を怠っている場合、賃貸人は賃料を支払って欲しいと賃借人に催促してくることが一般的かと思います。このような状況が何回も続いたり数か月間未払が発生したりすれば、賃貸人としては賃貸借契約を解除したいと思うことが多いかと思います。
ただ、法律上、家賃の支払を〇か月怠った場合には解除できるというような規定はありません。判例上、賃貸人と賃借人との間の信頼関係が破壊されたかという抽象的な基準で考えていくことになっています。このような抽象的な基準になっているのは、賃借人が家賃の支払を１日でも過ぎたら賃貸借契約を解除されてしまうこととなれば賃借人にとって酷ですし、家賃の支払以外にもお互いの関係や賃借物の使い方などによっては賃貸借契約を解除させるべきか否か異なってくる場合が多いため、具体的な状況に応じて柔軟に判断できるようにしたためかと思います。
そこで、賃借人としては、賃料が支払えていないのであればそれは賃借人の賃料支払義務に違反する行為ですので、直ぐに家賃を支払えば賃貸借契約を解除されることはないかと思います。直ぐに家賃が支払える状況ではないとしても、直ちに信頼関係が破壊されていると判断されないため、賃貸人との信頼関係が破壊されないように誠実に対応することも重要になってくるのかと思います。なお、賃料のみならず、更新料や共益費などの不払いを理由とする解除や用法順守義務違反による解除も、信頼関係が破壊されていれば認められる可能性があります。
賃借人が賃貸借契約の解除に合意したのであれば、建物の立退きに関する争いはないかと思います。もちろん、無理やり合意させられたとか騙された場合は異なります。
ただ、賃借人から更に建物を借りている転借人（賃貸人も承諾済み）がいる場合、期限付き合意解約の特約がある場合を除き、賃貸人と賃借人との間のみで合意解約しても、転借人に対して退去を求めることができません。適法な転借人がいる場合には、その転借人の同意も必要です。
転借人が賃貸人から退去を求められ、その理由が賃貸人と賃借人との合意解約であれば、賃貸借契約の期限付き合意解約があるか（これが借地借家法９条に反するかという点もチェックする必要があります）を確認し、あとは転借人が退去について同意するか否かということになるかと思います。
建物の賃貸借は、①普通借家、②定期借家、③一時使用目的の建物賃貸借の３パターンがあります。③一時使用目的の建物賃貸借の場合、期間が満了すれば当然に契約が終了するので、賃貸人は建物を退去しなければなりません。
ここでは賃貸借契約の期間の定めがある場合を前提に話します。
まず、退去を希望する賃貸人としては、賃貸人から賃借人に対して期間満了の１年前から６か月前までの間に更新拒絶の通知をすることが必要です。この通知をせずに期間満了を迎えますと、期間の定めのない契約として賃貸借契約が存続します。賃貸借契約が存続する以上、任意の交渉により合意解約した上で退去を求めることになります。
この通知をした後、賃借人が任意に退去してくれれば問題ありませんが、退去せずに建物の使用を継続していた場合はどうでしょうか。この場合、賃貸人から賃借人に対して遅滞なく異議を述べることが必要になります。遅滞なく異議を述べなければ、賃貸人は賃借人がそこを借り続けることに同意したとみなされてしまい、賃貸借契約が存続することになります。
賃貸人が遅滞なく異議を述べた場合でも、更新拒絶に正当事由がなければ賃貸借契約は終了しません。正当事由は、①建物の賃貸人及び賃借人が建物の使用を必要とする事情のほか、②建物の賃貸借に関する従前の経過、③建物の利用状況、④建物の現状、⑤建物の賃貸人が建物の明渡しの条件として又は建物の明渡しと引換に建物の賃借人に対して財産上の給付をする旨の申出をした場合におけるその申出を考慮して検討することになります。これは制限列挙と言われているため、その他に事情があってもそれは考慮されません。これら正当事由の考慮要素は、これがあれば直ちに正当事由があるというものではなく、重要な要素と補完要素とが相まって判断されます。
賃貸人から賃借人に対して期間満了の１年前から６か月前までの間に更新拒絶の通知をすることが必要であることは①普通借家と同じです。ただ、この通知をすれば定期借家が終了するという点において①普通借家と異なります。また、通知をしていなくても、この通知期間を経過した後に更新拒絶の通知をして、その通知の日から６か月が経過すれば定期借家が終了するという点も①普通借家と異なります。
期間の定めのない場合、賃貸人から解約の申し出をするのか、賃借人から解約の申出をするのかによって要件が異なります。ここでは、建物の退去を求められた場合を検討しているため、賃貸人から解約を申し出た場合について検討します。
賃貸人から解約の申し出があった場合、ここでも解約にあたり正当事由が必要となります。正当事由については上記第４のとおりです。正当事由がなければ賃貸借契約を解除できないため、合意解除のための交渉になるかと思います。
正当事由があった場合、賃貸借契約が適法に解除されてしまったため、賃借人としては退去する必要があります。
賃料不払いなどの賃借人に義務違反がなければ、賃貸人としては正当事由をもって賃貸借契約を解除するというのは一般的にハードルが高いです。その場合、いわゆる立退料を支払って退去してもらうということも考えられますが、賃借人としては、正当事由の判断が難しいのみならず、立退料の相場はどの程度なのかという点の判断も難しいかと思います（実際弁護士でも難しいです）。そのため、建物の退去を求められた場合、まずは弁護士などに相談してみるのもよいかと思います。