不動産売買
不動産売買をする場合、通常は不動産業者に仲介を依頼します。弁護士といえば、取引途中または終了後に問題が発生すれば相談する相手、という認識が一般的でしょう。
しかし、不動産売買は一生に一度あるかないかの大きな取引です。法的トラブルを未然に防ぎ、より安全に、そしてより有利に取引を行うために、積極的に弁護士を活用することをご提案します。
弁護士が不動産売買に関与する主な場面は次のとおりです。
これらは不動産を処分するに至った原因に法律問題が発生しており、その処理の延長として弁護士が不動産売買に関与します。
しかし、背景に法律トラブルがなくても、不動産という重要な財産の処分自体にトラブルを生じさせる危険があるのです。以下では、不動産売買にまつわるトラブルと弁護士の対応について解説します。
不動産売買におけるトラブルは、契約の締結前、締結時、そして締結後の段階で発生します。各段階の主なものを挙げます。
不動産売買の契約締結前では、不動産の現況や権利関係についていち早く法的問題点に気付けるかどうかが重要です。
不動産売買に際しては、事前に目的となる土地や建物の現況を確認することが大切です。
「第三者が住みついている」、「隣地との境界があやふや」、「土地内を他人が通行している」、「給排水管が損傷」、「給排水管が他人地を通っている」、「道路に接しており、建物の再建築が可能か」など、書類や登記簿上からは不明で、現地に赴かなければ分からないことがあります。不動産業者に一任するのではなく、ご自身の目で確かめて、少しでも疑問や不安に感じたことは弁護士に相談するとよいでしょう。
不動産の権利関係を知るために、登記簿の確認が必要です。
売主が所有者であるとは限らず、まったくの他人である場合や共同所有の場合もあります。また、売主が所有者であっても抵当権などの担保権が設定されている場合には（法的には問題ありませんが）事実上、不動産の処分や収益が制限される可能性があります。そして、数量不足の問題もあります。登記簿に記載された土地面積と実際に測定した土地面積が異なる数量不足等の問題もあります。
次に、登記簿上からは判明しない制約もあります。
建築基準法や都市計画法などの法令上の制限により、希望通りの建物が建築できないかもしれません。
これらの問題は直ちに契約の無効をもたらすものではありませんが、利用が制限されたり経済的負担や調整が必要になったりする場合があります。契約締結自体を回避するか、あるいは不利益を最小限に抑えつつ契約を続行するか、弁護士と十分に打ち合わせることをお勧めします。
不動産売買契約を締結するには、通常、売買契約書および重要事項説明書が準備されます。弁護士はこれらの確認や作成、代金支払および登記申請の立会いを行うことができます。
売買契約書は、以下の項目を中心に作成されます。
一般的には、不動産業者が作成した売買契約書に基づいて重要事項の説明が行われます。
しかし、実際には専門用語の羅列や細かすぎる項目のため、売買当事者は「何がわからないのかが、わからない」状態になってしまいます。そこで、弁護士が契約書の内容を確認し、ご依頼主様のご意向やこれまでの実務経験に照らして、問題となりそうな箇所をピックアップして誤解や漏れがないかを丁寧に点検し、適宜、修正を要請します。
また、不動産業者を仲介しない当事者同士の売買契約においては、弁護士が契約書の作成も行います。
近時は代金の支払は振り込みが主流ですが、現金での支払も皆無ではありません。大金の移動が予想されますが、金銭授受の証人として弁護士が立会うことができます。
また、登記変更手続についても弁護士が立会うことが可能です。
不動産売買契約の買主は一定期間無条件で売買契約を解除することができます。クーリングオフの権利です。
クーリングオフが適用されるには、売主が宅地建物取引業者であること、売主である宅建業者の事務所等以外の場所で契約したこと、買主が宅地建物取引業者ではないことなど一定の要件が必要です。無条件解除するには「クーリングオフによって契約を解除する」旨の意思表示を証拠として残すことが重要であり、通常は内容証明郵便で行います。この通知をはじめその後の清算についても弁護士がサポートします。
不動産売買契約は、通常の商品売買のように一回で済ませることはできず、調査から始まって、契約不適合責任のように契約締結後に生じる責任もあります。不動産業者も一応の説明は行いますが、時系列に沿ってその都度法的に問題がないかを確認して、交渉や法的措置をとれるのが弁護士の強みです。さらに弁護士であれば不動産売買に至った経緯を理解し、代理人としてご依頼主様の利益優先で取引に臨みます。
また、不動産業者に仲介を依頼する場合でも、慎重を期すべく、弁護士によるセカンドオピニオンという利用方法もあります。お気軽にお問い合わせください。