賃貸人様（貸主）
賃借人が家賃を払ってくれない場合、賃貸人たる大家さんはどのような方法で家賃を請求することができるのでしょうか。ここでは、その具体的な手段や注意するべきことについて紹介します。
賃借人の家賃滞納がわかったときは、まず賃借人に連絡し確認を取り、支払ってもらうようにお願いしましょう。家賃を滞納しているといっても、単に支払を忘れている場合や、出張や旅行などで長期間不在にしていただけで支払う意思がある場合もあります。一度連絡を取ることで、支払の意思を確認することができます。
支払う意思がない場合や滞納が継続する場合には、滞納者を訪問することを検討する必要があります。実際に訪問することで、物件や賃借人の具体的な様子を把握することができ、今後の対応を考える際の参考になります。
また、書面を通じて督促状を送付することも考えられます。督促状には、滞納金額や支払期限、振込先を明示しましょう。弁護士の名義で送付し、法的措置も辞さない旨を記載することも有効でしょう。
これらの措置は、滞納者に心理的なプレッシャーを与え、滞納家賃の支払を促す効果が見込まれます。
滞納者本人に支払意思や能力がない場合には、連帯保証人や保証会社に連絡し、支払を請求することも可能です。
連帯保証人に対しては、滞納家賃の支払や原状回復にかかった費用、損害賠償額を請求することができます。その一方、連帯保証人に対しては、賃貸借契約の解除や物件の明渡までは請求できない点に注意が必要です。多くの場合、滞納者の親族が連帯保証人となっています。「親族には知られたくない」という心理が働き、滞納者が支払に応じるケースもあります。まずは連帯保証人に連絡することを滞納者に通知したうえで、連帯保証人に請求することがよいでしょう。
また、保証会社を通じて滞納家賃を回収する方法もあります。保証会社が滞納分の家賃を立替えて支払ってくれるので、保証会社をつけることは大家さんにとって大きなメリットです。
３までの方法でも支払ってもらえないときは、内容証明郵便を利用し、再度支払の督促をします。内容証明郵便は、相手方への通知・到達がわかる形式の郵便であり、支払わなければ大家さんから法的措置をとることの最終通告としての意味を持ちます。これにも応じない場合、裁判などによって回収することになります。
裁判所関係手続により回収する場合、支払督促、少額訴訟、通常訴訟の3つの手段があります。
支払督促と少額訴訟には、比較的短期間で終了すること、簡素な手続で終了すること、費用負担も少ないことがメリットとしてあげられます。その一方、物件からの立退きを請求することはできません。
通常訴訟は、支払督促や少額訴訟と比較すると費用や期間がかかり、手続も煩雑です。しかし、滞納賃料等の請求のみならず物件からの立退き請求も可能なことがメリットです。個別のケースに応じて、適切な裁判上の手続を選択することが必要となります。
また、訴訟手続の中で相手方から和解を申し入れられることや、裁判官から和解をすすめられることもあります。たとえ裁判に勝訴したとしても、特に滞納者や連帯保証人の財産がない場合には、賃料が回収できるかは不透明なケースも少なくありません。和解を受け入れることが、結果的に大家さんにとって特になる場合もあるので、柔軟な判断が求められます。
なお、勝訴したにもかかわらず相手方が支払を拒絶する場合、本人または連帯保証人の財産を差し押さえることで回収します。具体的には、不動産や給与、預貯金などが差押えの対象になります。
ここまで滞納された家賃の回収方法についてみてきました。それでは、家賃を滞納されないためのポイントについて紹介します。
先述の通り、連帯保証人や保証会社がいる場合、滞納家賃のスムーズな回収が可能となります。契約の段階で、連帯保証人か保証会社、あるいはその両方を賃借人に探してもらいましょう。
滞納額が多額になればなるほど、本人から回収できる可能性が下がりますし、連帯保証人から全額回収できる可能性も下がってしまいます。たとえ滞納が少額であったとしても、その金額が大きくなる前に、速やかに対応する必要があります。
家賃を滞納されてしまった場合、大家さんとしては賃貸借契約の解除や強制執行も検討するべきです。家賃を滞納する賃借人には、支払能力がないことも少なくありません。さらに、和解で合意したり、裁判で勝訴判決を得たりしても、その通りに支払ってくれるかは不透明です。このような場合には、元の賃借人に物件を退去してもらい、次の賃借人に正当な金額を支払ってもらったほうが、結果的にプラスになります。
なお、賃借人が家賃を滞納したらすぐに契約を解除できるわけではありません。詳しくは「家賃滞納を理由で契約を解除したい」のコラムをご覧ください。