賃借人様（借主）
賃貸人から賃料の値上げを請求されるケースは少なくありません。場合によっては、退去や明渡しなどを迫られるトラブルに発展する可能性もあります。ここでは、賃料の増額を請求された場合に、借主がすべきことを紹介します。
賃貸人が賃料の増額を求める権利は、賃料増額請求権といいます。この権利は、土地について借地借家法11条、建物について借地借家法32条に規定があります。この条文では、以下のいずれかの事情が認められる場合に、賃貸人が賃料の増額請求ができることを定めています。
様々な事情に照らして、「賃料が不相当である」事情が認められるか否かがポイントになります。
賃料を増額されやすいタイミングとして、契約更新のとき、大家さんまたはオーナーが変更されるとき、建物の周辺地価や物価が上昇したときがあげられます。
また、賃料増額請求は、相手方への意思表示によって行われます。通常は、内容証明郵便が使用され、借主に到達したと同時にその効力が生じます。
話合いによる賃料の増額は、賃貸人と借主の両者の合意がないとできません。したがって借主としては、まずは賃貸人との交渉による解決を目指しましょう。今後も良好な関係性を継続するためにも丁寧な交渉を心掛けてください。また、先述のように、賃料の増額には法律に規定されている条件を満たす必要があります。増額請求をされているときは、その根拠となる客観的資料を賃貸人に提示してもらいましょう。さらに、ご自身で周辺の賃料相場をネット等で調査し、類似物件と比較することで、交渉の参考とすることができます。この段階で弁護士等の専門家に相談し、交渉に同席してもらうことも考えられます。
賃料の増額請求をされた場合でも、借主は従来の賃料を支払い続けていれば、継続して賃借することができます。しかし、話合いがまとまらなかったときは、賃貸人は賃料の受取りを拒否することが考えられます。この場合に、受取ってもらえなかったからといってそのまま何もしないと、賃料滞納とみなされ賃貸借契約を解除されてしまう恐れがあります。しかしながら、増額請求された賃料を支払うわけにもいきません。
そこで、借主としては、賃料相当額の供託をする必要があります。賃借人が賃料を支払う場所を管轄する法務局で、賃料相当額を供託します。これにより賃料を支払った場合と同様の効果を得ることができ、賃料未払いを理由として賃貸借契約を解除されることはありません。
話合いによる交渉がまとまらなかった場合、裁判所での手続に移行します。
賃料増額請求をされた際は、今後も賃貸人と借主との信頼関係が継続することが望ましいので、原則として、第一に民事調停による解決が図られます（調停前置主義）。調停手続での話合いによっても解決案がまとまらなかった場合、最終的には、裁判所が妥当だと考える賃料を決定することになります。
裁判所の判断方法としては、調停にかわる決定（民事調停法17条）があげられます。この決定に対しては、異議を申立てることも可能です（民事調停法18条1項）。調停にかわる決定によっても解決案がまとまらなかった場合、訴訟に移行することが考えられます。
具体的な方法としては、賃借人は、近隣の土地や物件の相場や、不動産鑑定士による鑑定結果等を主張することで、現状賃料の相当性を裁判所に対して確認することが考えられます。
調停や訴訟という手続は長期間にわたり、かつ多額の出費を伴う可能性があります。はじめから賃貸人との話合いで決着することが、結果的に期間・費用ともに得をするケースも少なくありません。「現在の賃料」か「増額請求されている賃料か」という二者択一ではなく、譲歩や妥協も選択肢に入れたうえで、柔軟な態度で交渉に臨むことがよいでしょう。