賃貸人様（貸主）
管理する賃貸借物件において入居者同士のトラブルが生じた場合、当事者だけでの解決が難しければオーナーや管理会社（以下、あわせて「管理者」といいます）に相談するというのが一般的な流れです。
しかし、管理者が誠実に対処しない、あるいは誤った対応をとるというような場合、問題をさらに難しくし、さらには管理者自身の法的責任を問われかねません。
このコラムでは、賃借人の近隣トラブルに対して、どのように対応すべきかについて、解説します。
賃貸借契約は対象となる物について、賃貸人は賃借人に「使用及び収益」させることを約束し、これに対して賃借人が賃料を支払い契約終了時には返還することを約束することを内容とする契約です（民法601条）。もし一部の入居者の騒音や悪臭により他の入居者が「使用及び収益」することができない状態であれば、管理者は他の入居者に対する契約上の義務を果たしていないことになり、債務不履行責任が発生しうるのです。
問題はいかなる場合が「使用及び収益」することができない状態なのかという点です。
騒音・悪臭トラブルにおける当事者間の不法行為に基づく損害賠償請求訴訟で広く用いられる「受忍限度論」がここでも参考になります。すなわち騒音や悪臭が社会生活上、通常受忍すべき限度を超える場合に違法と評価されるのです。具体的には、各種規制法による規制基準の逸脱をはじめ、侵害行為の態様、侵害の程度、健康被害の程度、地域環境、被害防止措置の有無など諸般の事情を総合的に考慮されます。受忍限度を越える騒音や悪臭があってはじめて、他の入居者が「使用および収益」することができない状態になっていることになります。
当事者間の問題とは異なり、直接トラブルの原因には関与していない管理者の責任については「受忍限度論」だけではなく、別の考察も必要です。
賃貸人の目的物を「使用および収益」させる義務は、アパートや貸マンションなどの一棟型の集合住宅の場合では、すべての入居者が平穏にかつ安心して生活できる環境を提供することを意味します。つまり一部の入居者が他の入居者に迷惑行為を行っている場合には、管理者はこれをやめさせる義務があるのです。また個人所有の分譲マンションを賃貸する場合についても、区分所有者（賃貸人）は建物の使用について区分所有者の共同の利益に反する行為が禁止されています（区分所有法6条1項）。賃借人の迷惑行為を放置していた場合、区分所有者である賃貸人はこの義務に反することになるのです。
そこで、管理者としては以下の段階を踏む必要があります。
苦情を訴える入居者の協力を得て、迷惑行為の記録を行います。録画や録音、メモの形にして残します。また同様の苦情を訴える他の入居者がいないかの確認も必要です。棟内に迷惑行為について掲示する、各入居人にメールを送付するなどして被害の実態調査を行います。
話合いの形式に決まりはなく、当事者双方が対面するのに問題がある場合には一方ずつから聞き取り調査を行ってもよいでしょう。ここで重要なのは先入観をもたないことです。音やにおいの感じ方には個人差があり、苦情の内容が客観的に正しいとは限らないからです。また原因元とされている本人が迷惑行為だと認識していない場合もあります。まずは冷静に関係者から意見を聞き取ります。
そして、調査によって確認できた事実や聞き取りなどから、迷惑行為を行っていることが確認できた入居者に対しては、今後迷惑行為を行わない旨申し入れます。その間のやり取りは記録します。
以上のような経緯を見ても迷惑行為を止めない場合には、当該入居者に退去を求めることになります。
「このままでは自己の賃貸人としての責任が果たせない」といった管理者側の都合で退去を求める場合です。通常、賃貸借契約書には「6か月前に通知すること」というルールが決められていますが、6か月前に通知したからといって有無をいわさず追い出せるわけではありません。借地借家法では、解約の申入時には「正当な理由」が必要となりますが、「正当な理由」には賃貸人自らが居住の必要が生じた場合などのほか、立退料の支払が含まれます。
当該入居者としては近隣関係が悪くなり居づらくなったという場合には、管理者側から示された立退料などの条件次第では退去通告に応じるということもあります。穏便かつ柔軟な解決を目指す場合には検討するとよいでしょう。
賃貸契約書には、騒音、悪臭などで近隣に迷惑をかけない、ペットを飼うことを禁止などの条項がある場合があります。この条項にもかかわらず、これらの行為によって近隣に迷惑をかけてトラブルとなった場合には契約違反として解除することができます。
上記のような解除特約がなくても、再三にわたり注意を申し入れたにもかかわらず事態が改善しない場合には、賃貸人および賃借人間の信頼関係が破壊されたとして、賃貸借契約を解除することができます。この解除のためにも、それまでの経過は具体的に記録してくことが重要です。
以上のように、賃貸物件の場合は、直接の被害者は住人である賃借人でありますが賃貸人は賃借人に対して、平穏な生活ができる状態で部屋を貸す義務がありますので、賃貸人がトラブルを解決しなければなりません。
しかし、賃貸人としては、これらのトラブル解決も含めて管理会社に委託するという契約もできますが、解決ができない場合も多く、やはり、トラブル解決の専門家である弁護士に相談依頼することが賢明な方法です。