賃貸人様（貸主）
賃貸借契約を解除する場合、方法としては合意解除（解約）と法定解除の2つがあります。それぞれどのような場合に解除できるのか、そして、どうやって解除するのかについて解説します。
合意解除とは、賃貸借契約の当事者が合意によって契約を将来に向かって失効させることです。
当事者の合意による契約の終了ですから、理由は問いません。期限付き賃貸借契約の終了前であっても合意によって解約することができます。
当事者が解約の意思を確認し合えれば口頭でも構いませんが、後日のトラブル防止のためには合意内容を書面化しておくことが必須です。書面には、精算方法、原状回復義務
の範囲、借地上の建物の処理、それぞれの履行期限などについて記載します。
期間内解約条項のある賃貸借契約において、賃借人側から賃貸借契約を解除したいとの申し出があり、賃貸人がこれを了承して賃貸借契約が終了した場合、期間内解約条項を利用した賃借人による解約申入れなのか、あるいは、当事者の合意解約なのかをめぐって争いになることがあります。合意解約であれば直ちに賃貸借契約は終了するため、賃借人は期間内解約条項に定められた予告期間分賃料を支払う必要がなくなるからです。
このような争いを避けるためにも、賃借人から解除の申出があった場合は、何を根拠とする申出を明らかにするため、やはり書面にて確認することが重要です。
賃貸借契約約締結後、法定解除事由を根拠に、当事者の一方の意思表示によって契約関係を消滅させることです。賃貸借契約のような継続的な契約関係では、最初に遡って無効にするのは不可能なので、将来に向って消滅させる効力を持つにとどまります。
賃貸借契約の場合は、無断転貸・賃借権譲渡解除、債務不履行解除の2種類があります。
賃借人が賃貸人に無断で賃貸物件を第三者に転貸した場合や賃借権を譲渡した場合には、賃貸人は契約を解除することができます。
賃貸人は賃借人を信頼して自己の所有する不動産を賃貸するのが通常です。一回的な取引を前提とする売買とは異なり、契約の根底には賃借人との信頼関係があるのです。しかるに、賃借人が賃貸人の関知しない第三者に物件を無断で使用収益させてこの信頼関係を破壊するような場合には、契約の基礎を失うことになります。このような場合に限り、賃貸人は賃貸借契約を解除できるのです。
逆に言うと、無断転貸・無断譲渡が当事者間の信頼関係を破壊するといえるほどの重大な背信行為でなければ、賃貸人は解除できません。
どのような場合に信頼関係を破壊するかは、使用形態の変更の程度や第三者との身分関係などを考慮して判断されます。
過去の判例では、賃借人の親族による一時的な居住や、家業継承に伴う賃借権譲 渡など、信頼関係は破壊されていないとして解除を認めていません。
無断転貸・無断譲渡を理由とする場合、解除する前提としての催告は不要です。賃料の不払いなど、他の債務不履行と比べると賃貸人の不利益が大きいため、
民法は無断転貸・無断譲渡については通常の解除（541条）とは別に解除を認めているのです（612条2項）。したがって、賃借人が無断転貸・無断譲渡を行い、転借人・譲受人が使用・収益を始めたという事実が認められた時点で、直ちに解除できます。
賃借人に対する意思表示によって解除しますが、後日紛争防止のため、内容証明郵便をもって行います。
賃貸借契約では、賃借人は賃料支払義務や用法遵守義務などの法律上・契約上の債務を負います。賃借人がこれらの義務に違反した場合は、賃貸人は債務不履行を理由に解除することができます。
債務不履行を理由に解除するには、信頼関係の破壊があっとこと、および催告が必要です。
上記の「信頼関係の破壊」理論は債務不履行解除でも用いられます。つまり、単なる義務違反では足りず、当事者の信頼関係を破壊するといえるほどの重大な背信行為があった場合にのみ解除が認められます。
・賃料不払い
信頼関係を破壊するかどうかは、不払いの回数だけでなく、不払い額、不払いに至った経緯、賃借人の態度などの諸事情を考慮して判断します。過去には、2か月の不払いで信頼関係の破壊を認められた判例もあり、滞納が6か月にも及べばほとんどのケースで解除が認められています。
・用法違反
賃借人は、無断増改築をしてはならない義務以外にも、契約で定めた用法や目的物の性質に応じた用法を守るという用法遵守義務を負い、これらに違反すれば債務不履行責任が問われます。ただし、賃貸人が解除できるのは信頼関係が破壊されたと認められる場合に限ります。
具体的には、原状回復の難易、近隣住民への影響、賃貸人の制止があったかなどを考慮して判断します。
判例では、ペット禁止マンションで犬の飼育、居住用目的建物を飲食用店舗として使用などでは、信頼関係の破壊が多く認められています。これに対して、ペット禁止の一軒家賃貸で愛玩用の小型犬を飼う、居住用目的建物の一部を小規模な学習塾として使用など、信頼関係の破壊が認められなかった判例もあります。
債務不履行を理由に解除するには、無断転貸・無断譲渡とは異なり、違反状態を是正するように相当期間を定めて催告をする必要があります（541条1項）。
催告期間が経過してはじめて解除できることになりますが、不相当な期間設定や期間を定めずに催告した場合でも、社会通念上相当期間を経過した時点で解除することができるとする判例があります。催告期間は、賃借人において一応の履行の準備をしていることが前提であって準備を一から始める期間までは不要であり、賃料不払いであれば1～２週間程度、用法違反であれば１～２か月程度が目安です。
・無催告解除特約
賃貸人の便宜のために、賃借人に賃料不払いがあれば催告せずに解除できるように予め当事者間で特約を結んでおくことがあります（無催告解除特約）。
借地に関してはこのような特約も有効ですが、借家については「催告しなくてもあながち不合理と認められない事情」がある場合には、催告せずに解除することが許されるとした判例があります。具体的にどのような事情を意味するのか明確な基準はありませんが、信頼関係破壊理論に留意しつつ、特約があっても催告を行った上で解除するという方法をとるのが賢明です。
解除の意思表示はもちろん、催告についても内容証明郵便にて行うべきです。催告したのに応じないという事実は「信頼関係の破壊」を立証するための証拠となるからです。
賃借人の義務違反の程度によっては信頼関係の破壊が認められなかったり、催告をしないことが不合理と判断されたりすると、解除が認められない可能性があります。
賃貸借契約を確実に解除したいとお考えの方は、当事務所までご相談ください。